Κύπρος και Ελλάδα έχουν κοινό σημείο αναφοράς τα ακίνητα και τις υπηρεσίες, αλλά η ισορροπία τους αποκαλύπτει δύο διαφορετικά μοντέλα ανάπτυξης. Η Κύπρος εξακολουθεί να «χτίζει» την οικονομία της. Η Ελλάδα, αντίθετα, ζει κυρίως αξιοποιώντας ό,τι ήδη διαθέτει.
Τα τελευταία χρόνια, στην Κύπρο, οι δραστηριότητες που σχετίζονται με τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν περίπου 15–16% του ΑΕΠ της χώρας και είναι από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη. Περίπου τα δύο τρίτα προέρχονται από εισοδήματα ενοικίων και διαχείριση ακινήτων, ενώ το υπόλοιπο από τις κατασκευές. Σε πόλεις όπως η Λεμεσός ή η Λάρνακα, ένα στα τρία νέα διαμερίσματα αγοράζεται από ξένους (αν όχι και περισσότερα), ενώ μεγάλα έργα όπως μαρίνες, τουριστικά συγκροτήματα και ενεργειακές εγκαταστάσεις, αλλάζουν ολόκληρες περιοχές. Αυτή η εξάρτηση έχει δύο όψεις δεδομένου ότι από τη μία, η οικοδομή δημιουργεί δουλειές και προσελκύει κεφάλαια, αλλά από την άλλη, κάνει την οικονομία πιο ευάλωτη.
Οι τιμές των κατοικιών (οικιών και διαμερισμάτων) έχουν αυξηθεί πάνω από 25% από το 2020 και τόσο η Κεντρική Τράπεζα όσο και το ΔΝΤ προειδοποιούν για απώλεια προσιτότητας και αύξηση των ανισοτήτων. Ένα μεγάλο έργο που παγώνει ή μια μείωση στις ξένες αγορές μπορεί να αποτυπωθεί άμεσα στο ΑΕΠ καθώς η Κύπρος αναπτύσσεται «χτίζοντας» και η ανάπτυξή της εξαρτάται από εξωτερικούς κύκλους.
Η Ελλάδα ακολουθεί διαφορετική πορεία. Οι δραστηριότητες ακινήτων συνεισφέρουν περίπου 11–13% στο ΑΕΠ, ενώ οι κατασκευές μόλις 2–3%, με μικρές αυξήσεις λόγω των έργων του Ευρωπαϊκού Ταμείου Ανάκαμψης. Η ανάπτυξη προέρχεται κυρίως από τους τομείς του τουρισμού, της ναυτιλίας και την κατανάλωση, παρά από νέες κατασκευές.
Τα τελευταία χρόνια, όμως, η εισροή Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) στην ελληνική αγορά ακινήτων έχει αυξηθεί θεαματικά, φτάνοντας το 40–45% του συνόλου των ΑΞΕ. Το μεγαλύτερο μέρος αφορά αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Παρότι αυτό έχει στηρίξει την αγορά και έχει αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον για ανακαινίσεις, δεν μεταφράζεται σε ευρεία παραγωγή νέων ακινήτων. Οι περισσότερες αγορές αφορούν υφιστάμενα διαμερίσματα και συχνά γίνονται για να αξιοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η μικρή ανανέωση του κεφαλαίου παραμένει πρόβλημα. Οι επενδύσεις ανέρχονται σε 12%–13% του ΑΕΠ και είναι σχεδόν οι μισές από τα προ κρίσης επίπεδα. Οι άδειες οικοδομής αντιστοιχούν στο ένα τρίτο αυτών του 2007, ενώ το μέσο κτίριο έχει ηλικία άνω των 30 ετών. Τα κέρδη από τουρισμό και ναυτιλία συχνά διοχετεύονται σε εισαγωγές ή αποπληρωμή δανείων και όχι σε νέες υποδομές ή παραγωγικά έργα.
Όλα αυτά έχουν άμεσο αντίκτυπο στην κοινωνία, τόσο της Κύπρου όσο και της Ελλάδας. Στην Κύπρο, η οικοδομή δίνει δουλειές αλλά εντείνει την ακρίβεια, ενώ στην Ελλάδα η σταθερότητα περιορίζει το ρίσκο αλλά και τις ευκαιρίες για νέα έργα και απασχόληση. Έτσι το μοντέλο, που ακολουθείται γίνεται εισοδηματικό κι όχι επενδυτικό.
Τι σημαίνει αυτό για τις αγορές σε Κύπρο και Ελλάδα;
- Κτηματομεσίτες: Στην Κύπρο η δραστηριότητα θα παραμείνει έντονη, αλλά οι αγοραστές πιέζονται από τις τιμές. Στην Ελλάδα, η αγορά κινείται κυρίως μέσω ξένων επενδυτών και αγορών Golden Visa, με λιγότερες νέες αναπτύξεις.
- Επενδυτές: Η Κύπρος προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις αλλά και μεγαλύτερη μεταβλητότητα. Η Ελλάδα σταθερότερες αποδόσεις, ιδίως σε ενοικιαζόμενα και τουριστικά ακίνητα, με χαμηλότερο ρίσκο.
- Εκτιμητές: Στην Κύπρο απαιτείται κατανόηση ταχέως μεταβαλλόμενων αξιών λόγω ξένων εισροών, ενώ στην Ελλάδα, ακρίβεια στην αποτίμηση παλαιών ακινήτων και περιορισμένων συναλλαγών.
- Κατασκευαστές και αναπτυξιακοί φορείς: Η Κύπρος έχει περιθώριο για πιο προσιτά και ενεργειακά αποδοτικά έργα, ενώ η Ελλάδα για ανακαινίσεις και επανάχρηση υφιστάμενων ακινήτων, με στήριξη από ευρωπαϊκά κονδύλια.
Συνεπώς, παρατηρούμε ότι η Κύπρος χτίζει για να αναπτυχθεί και η Ελλάδα αξιοποιεί το υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων για να διατηρήσει την αναπτυξιακή της πορεία. Και οι δύο οικονομίες άντεξαν μετά την κρίση και το επόμενο στοίχημα είναι η ισορροπία. Η Κύπρος καλείται να διαφοροποιήσει την ανάπτυξή της διασυνδέοντάς την με τομείς πέρα από αυτόν τον ακινήτων και η Ελλάδα να μετατρέψει το ξένο ενδιαφέρον σε πραγματική επενδυτική ανανέωση.
